盛世投资每日新闻摘要 - 行业速览 - 盛世投资——母基金投资管理|中国国内知名的股权母基金管理机构、政府引导基金管理机构和创新创投资源聚合平台

“如果从法律责权利的角度分析，目前地方自行发债试点和财政部代地方发债基本没有区别。但这毕竟是市政债券发展的一个尝试，可以让地方政府熟悉发行程序，等未来条件成熟时，再过渡到地方自主发债。同时，为了体现出自行发债与以往的不同，各地方政府发行的债券收益率也会有一些差异。”一位接近银行间市场交易商协会的人士称。

三年期央票利率下行

10月以来，国内债券市场不断转暖，一度蛰伏的机构做多热情空前高涨。从国债、政策性金融债到超AAA和AA的短融中票，最近三天的累积收益率跌幅都有50-70个基点。

“所有期限的债券都被疯狂抢购。看着收益率噌噌往下跌，但想拿券的不一定能买到。大家都想买，就跟之前大家都想卖而没人要一样。”上述交易员表示。

在此背景下，10月20日公开市场三年期央票发行利率15个月来首次下降，无疑又为债市添了一把火。当日央行发行的200亿元三年期央票中标利率3.96%，较上周下跌1个基点，为去年7月中旬以来央票发行利率的首次下降。同时招标的10亿元三个月期央票中标利率则持平于上周的3.1618%。

央行未进行正回购操作，当日仅回笼资金210亿元，但加上18日回笼的1000亿资金，本周公开市场仍然净回笼资金220亿元。而此前已经连续12周净投放，累计投放5840亿元。

“三年期央票发行利率小幅下行，需求旺盛，未来可能继续下行，债市利率可以再下一城了。”平安证券固定收益部副总经理石磊表示。

央票利率的意外下行，引发市场对货币政策放松的诸多猜测。但国海证券固定收益分析师陈滢认为，三年央票发行利率下行幅度不大，应该主要是受到银行需求的影响。“至少在目前，央行还不想透露出政策放松的意图。央行目前公开市场操作只能说是看到资金面松就收一些，紧就放一些。”

尽管央行的“水龙头”有所关紧，但市场预计货币市场资金面仍将较为宽松。国泰君安预计，以7天回购利率为代表的资金利率仍将保持在3%-4%左右的相对前期较低位水平。

“短期资金利率保持在3%左右，债券收益率有的已经到6%甚至更高，宽松的资金面只会更加激发买债热情。今天的三年央票从发行后就买盘不断，使得收益率一路下行至 3.925%，成交量也呈现出放大趋势。”上述交易员称。

机构的热情之高从20日的中国进出口银行招标的两期固息金融债中标利率亦可窥一斑。中国进出口银行在银行间债市招标发行的三年期固息债中标利率为4.04%，此前市场预期在4.14%左右，首场认购倍数为2.36倍；五年期固息债中标利率为4.10%，亦远低于市场预期的4.20%左右，首场认购倍数2.37倍。

总额或250亿元

“最近债市风云突变，幸福来得太过突然，有些不知所措。”一债券交易员在微博上说。

这或许代表了目前很多市场人士的心声，而在财政部20日稍晚发布上述地方自行发债的通知后，一些市场人士似乎从中找到了推动近期债券收益率猛跌的额外“动力”。

实际上，10月18日财政部代发年内第七期地方政府债已经乘债市东风大受追捧，中标利率比上一次大幅走低34个基点至3.67%。当时已有市场传言称这两期地方债招标完成后，年内剩余的200多亿额度有可能转为地方自主发债。

时隔两日，地方政府自行发债拉开帷幕。

值得注意的是，银行间市场交易商协会研究人员庞业军和邱南南近期撰文指出，“自行发债”并非“自主发债”。从试点的情况来看，地方政府自行发债额度仍然包含于今年2000亿中央代发地方债，发债资金的用途方向也是明确的，即“额度不变、项目不变、发债资金用途不变”。而地方政府自主发债，理论上应该满足“项目自主、发债规模自主、用途自定、偿债自负”的要求。因此，“自行发债”与“自主发债”还存在一定的差距。

自2009年起，财政部开始代发地方政府债，2009年和2010年的地方政府债发行规模均为2000亿元。目前，财政部代理发行地方政府债采取合并名称、合并发行、合并托管的方式。据了解，财政部核定2011年上海市地方政府债券规模为71亿元，广东省规模为69亿元（不含深圳），深圳规模为22亿元，浙江省为89亿元。今年上述四地均尚未发行地方政府债，据此推算，年内试点地方政府“自行发债”总额可能为251亿元。

除额度外，定价亦是市场关注焦点。办法称，试点省（市）发行的政府债券为记账式固定利率附息债券。2011年政府债券期限分为3年和5年，期限结构为3年债券发行额和5年债券发行额分别占国务院批准的发债规模的50%。试点省（市）发行政府债券应当以新发国债发行利率及市场利率为定价基准，采用单一利率发债定价机制确定债券发行利率。

“四个地方发行债券，更应该叫‘地方市政债券’，与已经发行的‘地方国债’不同。5年的利率应该在4.5%-4.8%的水平，介于国债和企业债券之间，体现与国债的价差，体现政府财政力量差别。”光大银行首席宏观分析师盛宏清表示。

大公国际评级总监刚猛则认为，由于试点省市仍由财政部代办还本付息，应视为免评级的国家级债券，如果需要评级则仍是AAA。目前城投债评级一定程度上反映了地方政府偿债能力，如将来地方债自行偿付亦如此评级。

“地方政府成为发债主体，中央政府可能不再对地方政府债务进行担保。因此，如何约束地方政府按要求履行偿债义务，控制地方债违约风险，是自行发债面临的最大问题，也是地方政府自主发债的最大阻碍。”庞业军和邱南南则在上述名为《地方政府自主发债还有多远》的文章中如此表示。

项目投资

御青茶业获亿元风投深创投、鲁信创投等参与

2011年10月21日齐鲁晚报

近日，岚山区御青茶业公司获国内茶行业最大投资，包括深创投、鲁信创投等四家投资机构联合向山东华夏茶联公司投资近亿元。

　　据了解，四家投资机构资金已全部到账，这笔近亿元的投资，将用于扩展华夏茶联公司(日照御青茶业公司控股公司)上游产业链，对茶叶生产基地进行整合，另外这笔资金还将用于“买买茶”网站软、硬件升级。同时，华夏茶联公司拟在北京、上海、广州、重庆、西安和济南等六大城市建设分仓，目前，济南分仓已经建成，北京分仓正在建设中。

　　作为投资方之一的鲁信创投，11日在权属公司对外投资公告中证实了该投资行为。鲁信创投在公告中称，鲁信创投10月10日与华夏茶联在济南签署增议，出资2000万元认购华夏茶联新增注册资本193.19万元，占华夏茶联增资完成后注册资本的10.26%。

　　业内人士称，四家投资机构联合投资的近亿资金，是目前中国茶行业的最大投资，山东茶行业借力资本抢得行业先机，为促进岚山茶企上市提供了强有力地资本动力和智力支持，对于推动日照岚山绿茶产业升级发展、产业整合，必将发挥有力带动作用。

DCM A-Fund投资7家公司乐元素和酷盘在内

2011年10月21日 ChinaVenture

　　本次公布的7家企业名单中，除木瓜移动、乐元素和酷盘是总部位于中国的公司，其余为海外公司。A-Fund首批投资公司名单是：

　　Appia: 移动应用商店外包运营商，帮助电信运营商或者手机厂商运营应用商店，每天应用下载量超过100万;

　　Billing Revolution: 采用“一次点击”的模式让用户简单并安全的完成在移动终端的支付过程;

　　Happy Elements (乐元素): 领先的社交游戏开发商，通过不同社交平台、不同设备带给用户丰富和有趣的社交游戏体验;日活跃用户数超过250万人;

　　Loki Studios: 应用位置相关的技术的创新性手机游戏开发商，代表游戏是Geomon;

　　KakaoTalk: 在全球拥有超过2500万用户的跨平台的多媒体通讯应用;

　　Kanbox (酷盘): 中国领先的云存储和分享服务提供商;

　　Papaya Mobile (木瓜移动): 全球领先的Android平台的手机游戏社区，拥有超过3000万用户。

　　DCM高管进一步介绍说，DCM于2011年4月成立了全球第一支专注于Android领域的基金 A-Fund (A-Fund?)，基金规模为1亿美元，并致力于投资快速增长的Android平台的机会。其投资特点则针对全球不同区域、不同阶段的Android领域的投资机会，本次投资的7家企业无疑不是在Android领域发展迅速的公司，正好与其投资理念相互契合。对此，木瓜移动的首席执行官沈思对A-Fund给予了很高的评价，“参加A-Fund以后我们得到Android领域很多的国际化资源，比如在短期内我们接触到了其他国家的很多战略合作伙伴，获得了大量宝贵的商业资源，使得公司在短短几个月内用户数成倍增长。”

　　DCM董事合伙人林欣禾表示：“A-Fund获得了许多创业团队的关注，我们投资了这七家公司是因为他们在开放的Android生态系统中处于较为领先的的位置，这些公司在找到了自身定位的同时，还拥有良好的模式来获取规模性的增长，我们非常看好他们。在得到A-Fund全球资源的支持后，使它们可以更方便的与其他地区的行业伙伴建立合作，从而可以获得更多的商业机会。”

　　根据谷歌公布的数据，二季度全球智能手机出货量超过5000万台，比去年同期增长了450%。同时，据美国市场调研公司尼尔森数据显示，今年3月在美国市场中，Android成为智能手机用户中最热门的操作系统，超越了苹果的iOS平台。尽管这两家公司竞争激烈，但谷歌的策略吸引了一大批手机生产商的支持，而进入低端智能手机市场，让Android的发展更加迅猛。

　　面对强势崛起的市场，腾讯投资并购部负责人彭志坚对此表示：“腾讯方面非常看重这次与DCM A-Fund的合作，这七家公司是一个很好的开始，我们希望未来能有更多的优质移动互联网公司加入DCM A-Fund，力求为更多Android领域内的创业公司制造良好的发展平台，而腾讯也将持续支持Android领域内的创新公司及其他创新技术与创新模式。”

行业动态

过半创业板公司闪现创投身影投资价格高位盘整

2011年10月21日证券时报

截至目前，269家创业板公司中，144家企业获得过VC/PE的投资，占创业板公司总数的53.5%。

　　创业板即将迎来两周岁生日，这两年也是中国创投机构丰收的黄金时期。根据统计，截至今年10月20日，共有269家公司在创业板上市，其中144家企业获得过创业投资和股权投资机构(VC/PE)的投资，占创业板公司总数的53.5%，VC/PE机构的平均账面退出回报为8.82倍。有业内人士分析称，这一数据显然有些保守，因为有一些创投资金以自然人名义或实业公司名义出现，有创投背景的创业板公司占比应当超过6成。

　　创投与券商直投共享盛宴

　　在这144家具有创投背景创业板公司中，226家VC/PE进行了332次投资，平均每家公司有2次以上的VC/PE投资。数据表明，在创投和券商直投创业板上市项目排行榜中，深圳创新投资集团、达晨创投、同创伟业分别有18家、10家和8家，占据排行榜前3位。值得注意的是，这3家创投公司成立的历史均超过10年;而国信弘盛投资有限公司、金石投资有限公司、广发信德投资管理有限公司等3家券商直投公司进入排行榜前10名，分别有8家、5家、4家直投企业在创业板上市。

　　数据表明，今年上市的115家创业板公司中，有55家公司具有VC/PE投资背景，占比为47.8%，相对于2009年有80.56%的上市公司接受VC/PE投资的情况来看，上市公司接受VC/PE投资的比例有所下滑。有业内人士表示，比例下滑主要是创投行业投资周期性的原因，创投机构的业绩没有完全释放，近两年创投机构投资节奏加快许多，未来这一比例将会大幅上升。

　　外资创投参与支持创业板程度逐渐上升，截至目前，11家外资创投投资的项目在创业板上市，而去年年底有外资创投背景的创业板上市公司仅有4家。

　　投资价格高位盘整

　　深交所一份研究报告表明，VC/PE机构进入创业板企业到上市的时间平均为2年4个月，91.3%的投资案例和91.2%的投资金额都是在2007年之后进入的。VC/PE的进入时间主要集中在2007年～2009年，创投机构在金融危机中对创业板企业的支持没有减弱，为企业渡过难关提供了急需的资金和帮助。

　　从创投机构投资成本来看，VC/PE机构所投资的平均市盈率为10.89倍。从年度投资市盈率来看，上轮牛市过后，2008年投资市盈率达到最高12.92倍，超过2007年之前平均市盈率的2倍， 2009年投资平均市盈率回落到9.3倍水平，2010年投资平均市盈率则上升到14.69倍。

　　从平均投资市盈率的行业分布看，能源领域的市盈率最高，达27.9倍，其中最高市盈率达78倍，就是恒泰艾普于2008年10月引入投资机构时创出来的。而公用事业的市盈率最低，为3.89倍。软件服务，医疗保健和材料的市盈率相差不大，在12倍～14倍之间，居于行业市盈率的第二梯队。

　　VC/PE投资回报丰厚

　　深交所研究报告表明，从不同投资时间的回报看，VC/PE机构的账面回报随着投资时间的向后推移逐渐下降。以发行价计算，VC/PE投资创业板企业的平均账面回报率约为7倍，以上市首日收盘价计算平均账面回报率约为9倍。超高的回报率使VC/PE 投资创业板的热情高涨，创业板公司出现VC/PE的身影越来越多，2010年上市的公司中有69家有VC/PE投资，高于2009年的25家。

　　从三类机构平均账面回报来看，VC机构的平均账面回报率最高，以上市首日收盘价计算为9.35倍，PE机构的平均账面回报率略低于创投机构，为9.22倍。券商直投在三类机构中获得平均账面回报率最低，为7.4倍，主要是券商直投投资时间均在2007年之后，投资时间较短，相对收益较低。

　　从各行业投资回报率的分布看，投资回报率排名前四位的行业分别为公用事业、半导体与半导体生产设备、医疗保健、技术硬件与设备，以发行价计算的投资回报率分为27.98倍、9.44倍、7.77倍、7.45倍。日常消费、能源、软件与服务业投资回报率最低，仅在4倍～5倍之间。

中国要求四大会计所重审中概股跨境监管冲突升级

2011年10月21日每日经济新闻

　　导火索：东南融通丑闻

　　据路透社援引两名消息人士称，上周，中国证监会和财政部会晤了四大会计师事务所与两家规模较小的审计公司。席间，这些公司被要求对2010年与在美上市中国公司有关的审计工作，以及中国公司赴美IPO的相关工作进行紧急再评估。同时，会计师事务所还被要求在本周结束前报告，是否已将审计文件或客户信息交给海外监管机构。据了解，四大会计师事务所指的是毕马威、安永、德勤和普华永道。

　　“我猜那些会计师事务所都吓坏了”，普华永道前合伙人保罗·吉尔斯表示，“这绝对不是一段令人舒坦的时光。预计他们将尽快找到解决办法。事实上，对于向海外监管机构提交信息一事，这些大型会计师事务所不大可能受重罚。但类似的事情应该是不允许再发生了。”

　　为何会有会计师事务所向海外监管机构提交信息?这里不得不提到东南融通(NYSE：LFT)这一中国概念股。据报道，东南融通涉嫌财务造假，今年4月突遭研究机构Citron质疑。随后，美国证交会(SEC)跟进调查。5月，SEC首次传讯东南融通的审计师德勤，要求其提供东南融通财务欺诈的相关文件。当月22日，德勤宣布辞任东南融通审计师，辞职信称，大量信息表明东南融通存在财务欺诈，而德勤任其审计师期间的财务报告均不能被投资者信赖。

　　而随着财务造假风波越闹越大，今年9月，SEC向美国联邦提交申请，要求法庭下令德勤的中国业务部门提交与东南融通可能的会计欺诈有关资料。然而，这里就会出现一个问题。依据中国《保密法》和《档案法》，凡是有可能涉及到国家机密的信息，都不能随意向海外泄露。

　　某美股资深研究员向《每日经济新闻》表示，会计师事务所已经处于双重压力下。一方面，当中概股涉嫌造假后，美国监管机构确实有理由要求出具相关文件。另一方面，中国是不允许会计师事务所将国内文件递交给海外的。从这个角度看，中美跨境审计监管局势并不太乐观。预计未来双方还会继续对话。市场方面，中国概念股股价已经反映了相关风险，预计受冲击不大。

　　合伙人：操作或有技术难度

　　为确认上述传闻是否属实，《每日经济新闻》昨日采访了多名四大会计师事务所的高级管理人员。

　　一位不愿意透露姓名的合伙人告诉记者，目前并没有听说要求重审中概股或者报告可能提交已给海外监管机构的信息。如果传闻是真的，相信国内有关部门想先自己看下审计程度如何。需要注意的是，一旦要对在美国上市中国公司进行再审计，相信会有一定技术难度。最重要的是，对于那些中概股，四大会计师事务所依据的是美国准则而并非中国准则，其中会有太多细节问题需要解决。但如果是硬命令下来，肯定也得做。另一方面，中国概念股主流还是好的。因为四大审计环节会非常严格，一般不会接转板公司。如果哪里真出问题，美方律师都会来找你。之前很多涉嫌造假的中概股都不是四大做的，而是由小型中介机构运作。

　　昨日，财政部某副所长也向记者表明没有听说上述传闻。随后，记者又分别致电了四大的一位合伙人和高级经理，但他们均表示没有耳闻。在截稿前，《每日经济新闻》也并没收到德勤方面的电子邮件回复。

　　事实上，关于对中概股联合监管，中美此前已经举行了谈判。据悉，今年10月，中美双方就是否允许美国会计师事务所来中国审查中概股进行了第一轮谈判，但遭遇挫折。而两国此前已表示，双方本月将进行第二轮谈判。重心在于决定是否允许美国上市公司会计监督委员会(FCAOB)进入中国，调查中国会计师事务所对中概股的审计工作。

PE备案监管范围扩大至银行系产业基金黑石在列

2011年10月21日财经网

10月20日晚，国家发改委在其网站上公布了第四批备案私募股权投资企业(PE)的名单，又有5家PE成功备案。突破性的是PE备案监管范围扩大：两家注册在上海的股权投资管理公司成功获得备案，宣告了上海实现股权投资企业备案突破。相较于北京、天津，上海启动备案工作稍显落后，浙江省也是本次成功备案的新增地区。第四批备案基金管理公司呈现多元化特点：“银行系”产业投资基金中银投资浙商产业基金和建银城投环保基金、券商直投基金中金佳泰也首次成功备案，全球私募基金巨擘黑石也作为第二支外资PE，位列备案名单。

　　今年年初，发改委曾在暂停PE备案半年之后，重新启动备案工作，并出台新规定，要求在北京、上海、天津、浙江、江苏和湖北设立的、资本规模在5亿元人民币以上的股权投资企业应申请到发改委备案。此前新备案的股权投资企业来自北京和天津，据记者了解，上海备案工作推进迟缓，主要是上海发改委和金融办一直未能确定单一申请备案的地方主管机构。目前确定的是，上海拟备案的PE企业均可通过上海金融办和发改委获得备案申请。

　　此前发改委备案的PE仅限于私募股权企业，第四批备案中的产业基金、直投基金多元化，则增添了备案突破性意义。最新备案的中金佳泰则管理中国国际金融公司(下称“中金公司”)下设的券商直投基金。该基金是首个证监会试点的、可对外募资的券商直投基金，它突破了现有监管要求：券商直投公司仅能使用母公司自有资金进行直投业务。如今，该基金再度实现突破，成为首个备案的券商直投基金。该基金总规模为50亿元，定位于投资新能源及高科技企业为主的产业整合。至今年5月，该基金已完成首期15亿元的募集，并已开始投资项目。

　　中银投资浙商产业基金和建银城投环保基金是本次备案的两支产业投资基金，在该领域率先实现备案。两基金也均源自“银行系”。中银投资浙商产业基金是中国银行在香港的全资子公司中银集团投资有限公司(下称“中银投资”)与浙江省铁路投资集团有限公司(下称“浙铁集团”)共同发起设立，总规模为50亿元。作为基金管理人，中银投资出资10亿元，浙铁集团投入的10亿元来自于浙江省财政铁路建设资金，通过设立产业投资基金的方式投入铁路建设。

　　建银城投环保基金则更为稳健成熟。由中国建设银行在香港的全资子公司建银国际联合上海城市投资开发总公司(下称上海城投)共同设立，长远目标规模为200亿元。作为首只以环保为主题的基金，建银城投绿色环保基金优先考虑投资上海及长三角环保项目。在首期成功募集18亿元后，该基金进展迅速，项目已相继投出，第二期基金也在运作中。相比中银投资，建银国际已成为“银行系”管理基金规模最大平台，其管理的基金规模基金超过200亿元。

　　黑石是继凯雷投资之后第二家在发改委成功备案的全球性股权投资企业。2009年，黑石成立人民币基金之初，就得到了上海市政府的支持，该基金目标融资50亿元，今年7月份已宣布完成第一轮交割，交割金额超过一半。其中，陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司是最大出资人，承诺出资20亿元。

　　备案的另一家天津燕山航空租赁产业基金，同样特点鲜明。这是海南航空与天津燕山投资管理有限公司共同发起设立国内首家航空租赁产业基金，并以有限合伙人身份向燕山航空租赁产业基金以现金认缴出资5亿元，该基金募资总额为50亿元，投资于国内飞机经营性租赁资产，预计年化收益率不低于10%。

　　在发改委PE备案“新规”出台后，共有四批14家股权投资企业完成备案。第一批于今年4月公布，包括春华秋实(天津)股权投资合伙企业、北京德同优势投资中心、北京昆吾九鼎医药投资中心和北京新希望产业投资中心。第二批仅有融源成长(天津)股权投资合伙企业一家，于今年5月13日公布。今年7月第三批名单公布时，美国私募股权基金凯雷投资实现了首个外资基金备案的突破，同时获批备案的股权投资企业还有天津君睿祺股权投资合伙企业、天津诚柏股权投资合伙企业、天津红杉基业股权投资合伙企业三家。

　　截至目前，在发改委备案的股权投资企业已有20家，股权投资管理机构35家。

纪源资本完成第二只人民币基金募集规模7亿元

2011年10月20日 ChinaVenture

ChinaVenture北京时间10月20日消息，专注于中美两地投资的股权投资基金纪源资本高层周四表示，近日已完成其第二只人民币基金募集。基金规模7亿元人民币，而且该基金已完成其首个项目的投资。

曾成功投资阿里巴巴和碧生源的纪源资本，今年已有五个项目实现首次公开发曾成功投资阿里巴巴和碧生源的纪源资本，今年已有五个项目实现首次公开发行(IPO)行(IPO)，包括最近上市的冠昊生物。纪源资本在冠昊生物上获得约50倍的帐面投资回报，最近被媒体评为近一年来中国创投公司的最高投资回报项目。

纪源资本管理合伙人卓福民表示，新募的人民币基金的投资者包括国创元禾母基金、上海科技投资公司以及碧生源等数家民营企业，其投资领域包括消费、清洁技术、医疗保健及TMT(科技,媒体和通信)四大领域，基金存续期为五年。

他说，在该基金的首笔资金到位后，纪源资本已联合磐石资本向上海新通联包装股份公司投资数千万元。新通联为专业包装厂家，并提供包括包装设计、研发、制造、服务、物流等完整产业链的服务，最近三年公司净利复合增长率在30%以上。

“新通联已有上市的计划，正在上市的路上。”他不愿透露更多细节。

纪源资本目前管理五只基金，包括三只美元基金和两只人民币基金，管理规模包括10亿美元和10亿元人民币.。

人物访谈

信业基金董事长章华：地产基金的成功之道

2011年10月21日 ChinaVenture

　　中国房地产行业的发展催生了房地产基金的发展，现在大部分资金没有做成主动管理，都是被动管理型。章华围绕新成立的房地产基金联盟，围绕如何解决主流的融资渠道，如何建设可持续长期发展和大家进行了交流。

　　他认为,大家非常注重短期策略而没有战略，生存安全变成了第一战略。站在基金的角度，短期看政策，中期看货币。短期内政策猛烈打压，各种因素焦急的汇集，这使房地产陷入混乱和焦距。

　　所以，房地产基金这个行业符合国际趋势， PE和VC行业对房地产基金有很大的影响，在资金的来源上，像专业人士发起的在管理制度和管理的水平较强。再一块是团队。另外一个因素融资通道，大金融发起来的有先天的优势，但还需要一定时间的积淀。投资能力和资产管理能力也是非常关键的一块。

　　要预见风险、管理风险、控制风险。管理风险有风险管控的措施，在整个的基金的中途管配，整个的全过程风险意识贯穿其中，控制风险出了问题及时的做调整。

　　以下是全文实录：

　　讲题目之前把我们基金自己的战略研究部的情况跟大家做一个沟通，截止到昨天为止，昨天的上市公司137家，相关的数据都披露完毕，大概66%左右接近三分之二，业绩指标是下滑的，不足三分之一业绩支指标是向上的，反映当前调控带来的影响，这个指标来自我们监管的数字，如果考虑到那些非监管数字，可能几乎全部都是绿的，全部指标是上下走的，这是最新现实数字情况。截止到去年的10月份围绕资本市场的各项的资本化停掉了，基金感觉到很热的话题，我们在基金这个业界我们自我的感受其实基金这一块还是时间比较短，比较难以上规模，问题不断在探讨中逐步解决，像我们最新成立的房地产基金联盟，围绕如何解决主流的融资渠道，如何建设可持续长期发展，我们国内有这这样组织，很多问题在探讨中，没有更多的经验，更多跟大家做一些主题的交流。

　　我们感觉从腹地到兴业我们几年走过来感觉有几个因素是做基金是比较关键的情况，第一块还是行业的形势和趋势的分析和认知，房地产谈到的调控带来的问题，也包括像负债率增加带来的问题，由去年年底69%的负债率，到一季度是71%的负债率，最新76%的负债率，带来很沉重的压力，这些问题都是一些不可回避的问题，如何判断形势，我们基金如何搭配基金的进程变得越来越重要。

　　主要的一点中国房地产这个行业的发展催生了房地产基金的发展，我们之所以选择做基金，非常显赫的背景，大家都是经历了很多辉煌的过往，为什么选择这一块，还是未来长期看好这一块行业，有几个因素涉及到，不在展开讲，像城市化进程，财税体制，像投资渠道的单一，像融资的过剩，这些问题从我自己的视觉叫，是站在未来得20年到30年看，这些因素能否改变，如果不能改变我们长期坚定看好这个行业，这是我们坚守这个行业一个飞机关键的因素。

　　现在大部分资金没有做成主动管理，都是被动管理型，包括债权、加权的公司也好，还是看央物的情况，房屋价格我们自己做了一些数据的采集分析差不多17左右，除以价格在过去10年间，从04年的831到现在，过去八年地价保证了房价的增加，相关的指标相辅相成，在未来一定时间内，我们看不到地价大幅下降，如果不能短期镍房子价格的调整不认为有很戳的可持续性，虽然今年明年可能非常艰难。

　　左边的指标看，大家能发现这样的规律，实际上到现在为止还是供应和需求之间是脱钩的，这个数据是取了很戳时间来看，这个数据什么时间发生调头向下，这是我们对地产因素这样的考虑。

　　另外一块大家非常慎重在短期的策略，像刘晓光(微博)我们前一段时间在一起讨论，现在所有的房企都没有战略，生存安全变成了第一战略，短期内大家看出空的因素是越来越明显，站在我们角度看，短期看政策，中期看货币，短期和中期总的分是一到三年，长期是三年以上的时间，短期的政策是政策猛烈这样的打压，各种因素的焦急的汇集，这使房地产陷入论乱和焦距，中期的货币我们也觉得国家会收，但是从世界的趋势看，当美国在不断印钞的过程中，其他国家都会跟进，久的货币政策没有跟进，才可以在国际贸易里不吃亏，长期趋势都是业内人士比较容易认知。

　　这一块我们选择这个行业符合国际趋势，国际上从美国开始第一只基金纯股权投资在80年代，随着战争的世界范围的结束，房地产变成了国际主流的投资工具，短短的几年间，从八几年过千亿美金，像高盛在经济危机的前几年发的两只基金扼死了100亿，过后很将变成一个房地产的黄金(1653.50,0.70,0.04%)时期，这一块作为一个主流这种趋势不可抵挡。国外融资比例远远超过了银行的比例，中国还是银行占据了绝对的主导，像信托和银行还是绝对大的占的比例份额。

　　这一块现在大的形势看，短期看是投资的最佳时期，房企的数据，数字截止到去年的年底，这么来看有比较大的战略空间，如果按照全国，截止到年底8万家比例计算，如果说对等的话，全资金1比2将有4.3万亿的需求，这个需求我想大家还是可以感受的到，上述环节自然对基金不停的方式进入兴趣更大，但是对非常时而言，需求没有那么旺盛，如果不是考虑股权，资产负债率数字比4.3万亿还大，房地产企业接受的程度非常大。

　　第一个因素我们讲整个形势的判断认知，第二个因素基金管理公司不同的推动发展模式，这几个模式各有各的优劣缺点，我想这里边可能针对五种不同的类型，也是中国当前房地产基金管理公司春存在的模式，金融机构发起，优势在资金，劣势在专业。我国是有这么一层感知，我自己这十几年下来就在这两个领域一直在做，房地产企业很多的争议，恰恰反映了问题，这一方面我们并没有…国际上也有走的商业地产的路线，他的价值都看的到，凯德是大国企，新加坡主流的房企是一股独大的。PE和VC行业对房地产基金有很大的影响，外资基金我们在座有几位，现在始终没有成为中国房地产基金的主流，进出问题还是挺多的，金融背景为主的人士发起的，再有专业人士，这种模式长期我非常看好，我认为这是长期来看是最主流的方式，短期看你会碰到一些问题，在资金的来源上，像专业人士发起的，站在专业的管理角度来说，管理的制度管理的水平是最强的，应该代表未来，可能在段中期还会碰到问题，我自己感觉主流的一个方面还是专业人士的结合，而非是专业认识与金融机构挂钩，两个结合才能解决好问题。

　　再一块是团队，总的考量，我觉得还是金融和地产的结合，其中以金融为主，辅助其他的专业人士，类似造价所评估所，类似律师、会计师，像配套的这样一些相关的人士，切块分割的要求，之间还是有边界的，除了专业之外，基金还是需要很强的资源背景，需要有很强的克服困难能力。

　　另外一个因素融资通道，大金融发起来自先天的优势，对非金融发起，我觉得可选择的东西还比较多，我们之前做了系统的梳理，这个模式始终还是比较重要的一块。像保险资金、现在的商业地产都是可以投的，只不过深度的认同，像信托的基金的结合也是不错的形式，像QFII像类似重庆，像上海，其他的个别地区，中央级的，地方级的，这样结合好还是有比较好的路径，职务的难度比较高，我们也要说对方不成熟，我们成熟了没用，还是需要一定的时间的积淀，随着业绩的提升这一方面一定是我们的主流。只要走出这条路基金的真正的独立的成熟的基金。

　　投资能力是非常关键的一块，资产管理能力才是真正考验我们的一块，一个项目的投资可能只是一个点，这几年中可以保证风险控制的住，收益能衡量不错，这是需要很深的对地产的认知，同时需要配备很强的人跟的上，大的方面还是预见风险、管理风险、控制风险。我们这项工作做了几年，大概有70几类，细化更多。管理风险有风险管控的措施，在整个的基金的中途管配，整个的全过程风险意识贯穿其中，控制风险出了问题及时的做调整，房地产的关节和PE、VC差距太大了，如果没有事先的预案很困难。

　　资产管理风险的评估也是原来的标准，在投资前系统做好准备的，这种准备没有的话，从基金角度很难进行投资。

　　总结一点专业的投资能力，使我们能有稳健的回报，形成稳定的打造我们的品牌，回归投资人，钱汹涌澎湃跟着我们而来，谢谢大家。

鹏华基金裘韬：海外REITS带给投资者的机会

2011年10月21日 ChinaVentue

　　由于国内房地产政策收紧，现在投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，作为普通投资者去海外置业有很大的困难，国外物业的税务成本高，流动性大，风险集中。所以裘涛认为，通过QE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。

　　REITS指资产政权化的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身，美国REITS的条件是，首先公司业务75%以上需投资房地产。REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%。

　　中国现在发展REITS过程非常艰苦。REITS的几个特点是，资产质量非常高，付息率高，它的历史平均达到5%到8%。其次透明度，上市企业进行定期披露，包括先进的运营概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。

　　裘涛认为，从时间上来讲，我们处于复苏的中期。另外从房地产复苏的周期讲，房地产企业通过了资产负债情况得到了好转，进入了行业内的大规模的整合阶段，最近REITS之间活动非常频繁，美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求，是个投资的好时机。

　　以下是全文实录

　　裘韬：

　　我这个是目前情况的小结，由于国内房地产政策收紧，现在投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动，有很多有能力的投资者已经去海外进行职业，但作为普通投资者去海外置业有很大的困难，另外很重要一点是国外午夜的税务成本比较高，流动性比较大，风险比较集中，我们觉得目前的情况下，通过QE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。

　　REITS就是资产政权化的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身面

　　美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上，REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%的股份，这是美国非常流行的的模式，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。

　　下面简单介绍一下龙头企业的作用，Vornado酒店的REITS，这个host hobetis…它地下不管有管好物业，还包括酒店运营商的资产。在高速公路旁会经常看到这样的房子。

　　REITS的法规历程，中国现在发展REITS的过程非常艰苦，看一下美国的历程有很艰苦，美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的，在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投资REITS的ETF成立，目前为止REITS成立51年。

　　它的几个特点，第一，资产质量非常高。第二付息率高，它的历史平均达到5%到8%，他为投资者提供除了债权以外的收益来源，它历史的股息的付息情况，它价格变动是随着市场的变动的，它的年化总收益达到5%，他的固定收益得到体现，另外他的总收益非常可观的，从历史上来看，在过去3年5年，跟他上证宗旨相比没有超过，在这个区间内没有打败，但是从年化标准比国内证券是要低的。它的跟其他各类指数的相关性还是比较低的，比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的，美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革，导致研究透明度非常高，由于是上市企业，一方面要进行定期披露，另外他们制订了自己的行业准则，包括运营先进额的概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。

　　在公募市场上投资REITS的产品不断出现，美国最大的ETF由先锋公司成立，公募基金有这样的企业，由于时间关系简单讲一下目前房地产交易的情况，这张图很好的体现了在美国大型项目核心地方的交易变化，住宅性房地产不同的是，反弹的幅度非常大。现在我们从谷底过来已经两年半时间，历史经验看，时间上来讲我们处于复苏的中期，另外从房地产复苏的周期讲，目前我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转，现在进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段，最近REITS之间活动非常频繁。

　　第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求。

　　中国房地产基金近期的快速发展，既有宏观调控的促进因素，更是大势所趋，目前的发展局面是基于房地产行业自身金融创新的需求和中国金融资本市场发展动力同时涌现的结果，我们可以预见本次房地产私募基金的发展趋势不会是昙花一现，更不会停滞不前，最终凑涓涓的溪流汇集成波澜壮阔的江河，成为推进中国地产行业发行发展的新生力量，作为中国房地产私募基金的先行者，我们身感行业发展的责任，我们愿意以自立宣言的形势愿意以规范和提高钢也水平为己任，促进房地产私募行业有效持续的发展.

　　第三提高专业素养和职业技能，树立政府的价值观和财务观，房地产私募基金从业人员必须提高房地产和金融领域的职业技能，具有较强的风险控制意识和能力，获得社会的认可，在中国培养一批独立、职业、专业的地产金融投资家。

　　第四坚持推进房地产的发展方向，我们将倡导房地产的主流发展模式，积极实施引领中国房地产的先进投融资模式，致力于同事业资本和商业资本更深领域的融合，成为中国地产金融领域的创新者和引导者。

　　我们将同投资人成为一个共同谋求合理的利润回报，风险规避手段，树立正确成熟的投资理念，作用管理人我们始终代表投资人的根本利益，主要以具备资金实力为主，披露引发潜在利益冲突情况，设置防范手段，管理人坚持基金收益回报时投资者优先的原则。

　　第六：公平交易，契约是保持投资的手段，公平是实现双赢的保证，房地产私募基金与被投资公司秉持长期共赢的理念，与律师事务所、会计师事务所第三方机构。

房地产私募基金虽然迎来了较好的发展环境，但其规模仍然很小，行业有待成熟，各基金之间广泛交流合作，只有基金，房地产私募行业不断的发展壮大各基金公司才有可能获得更好的生存和发展，我们坚信只要房地产私募行业遵守国家相关法律，国家房地产发展方向保持一致，遵循国际奉行的成熟的基金手段，中国的房地产私募基金行业必将蓬勃发展，并在不久的间来成为持续推动房地产发展重要的力量。

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